第528章 市场调查

    到了天津之后自然是要先去看地，这个试点位于天津市区西边，距离市中心直线距离五公里多点，规划中的占地面积可不小，接近十三万平米，建筑面积却只有十五点八万平米，算下来容积率也就一点二多点。

    这要是放到后世，妥妥滴高端居住区，开发商把花园洋房的广告往出一打，起码也得比本市均价高个两三倍才行。

    不过话又说回来，就如今的平均居住条件，这样的大型居住小区，不管在那个城市，也确实可以算是中高端居住社区。

    就是面积稍微有点小，按照要求，该小区将容纳两千三百多户居民，除去公共设施，平均每户的居住面积也就六十平米左右，但是眼下公摊这种玩意儿还没有传入内地，这六十多平米都是实际居住面积，大概相当于日后七十多平米的两居室，在眼下来说已经很宽裕了。

    毕竟林楼他们家前几年分到的家属楼也才五十多平米而已，林绳斌还是处级干部，都只有这么大面积，林州教育系统家属楼也没有太大的户型，以这个标准来看，川府新村的标准可是一点儿都不低。

    开车绕着地块走了一圈儿，然后下车步行查看，郭毅刚看到地块的具体情况忍不住微微皱眉，“要想在这盖房，那还得先填土啊，如何排水，如何打桩，这些都是麻烦事儿。”

    这块土地可不是结实的平地，中间夹杂着许多深浅不一的大水坑，捡起几块石头丢下去听了听，水深大概在五到八米之间；在这样的地质条件下建造住宅小区，就必须要考虑排水的问题，免得地下水侵蚀房屋，导致室内过于潮湿，从而影响居住体验。

    而且在打桩基的时候也要注意，肯定要比普通小区的桩基深，以免地下水导致桩基不稳，造成建筑歪斜的情况。

    “倒也不一定要打桩，虽然打桩可以解决这些问题，但是成本就高了！”林楼说道，打桩越深，成本就越高，“这次试点的要求是新技术、新材料、新设备、新工艺，如果我们只沿用以往的办法，恐怕很难在和其它两家单位的竞争中胜出。”

    “但是不打桩基的话，怎么解决地下水的问题？根据地质勘测资料显示，该地块的地下水位可是只有几十厘米。”蒋文松指着面前的水坑问道，这些水坑应该就是地下水造成的，要是不解决好这个问题，日后修好的房子说不定就要泡水了。

    “可以采取强夯技术，同时辅以排水措施来解决这个问题。”所谓强夯技术就是强力夯实法，又称动力固结法，是利用大型履带式强夯机将8-30吨的重锤从6-30米高度自由落下，对土进行强力夯实，迅速提高地基的承载力及压缩模量，形成比较均匀的、密实的地基，在地基一定深度内改变了地基土的孔隙分布。

    “先不排水，普遍夯击两侧，用于埋设各种管线还有铺设路面，然后在住房地基处进行再次夯实，达到十二吨承载力后，在进行刨槽施工；第二次强夯时，必须排水或者降低地下水水平面，具体方法可以利用震动沉桩技术打砂井，从而排除地基部分的孔隙水。”

    这就是把土层当成了海绵，从上面用力往下压，海绵里的水自然就挤出来了，土层也是一样，地表强力夯击可以让土壤变得更结实，土壤空隙里的地下水便顺着砂井涌出来，地基部分的积水变少，自然就用不着担心建筑沉降和屋内潮湿的问题了。

    “我在国外期刊上看到过类似的文章，该篇文章说明，强夯技术在饱和粘性土上也能使用，咱们面前这块地的土壤正是饱和粘性土，所以我就想到了这项技术。”建设部的要求不是使用新技术吗？这个办法刚好符合了他们的要求。

    “那这样的话，强夯技术的应用范围可就广了！”郭毅刚说道，以前国内倒也不是没有强夯技术，只是大多使用在公路铁路、机场、电站、大工业区、港口填海等基础加固工程上，用在住宅小区建设中的次数还不是很多。

    “虽然使用强夯技术也要额外花钱，但总归比打桩基要便宜的多，而且这块地现在就是这个样子，不花钱把地基的问题解决好肯定是不行的，我琢磨了好几种办法，应该还是强夯技术最省钱！”林米塔在脑海里盘算了一番答道。

    “不过还是有些细节需要解决，比如在某些地下水位较浅的区域，如何让水位降低到符合建设要求的标准；还有强夯技术对周围建筑的影响较大，这么大的小区肯定是分批次建造，如何保证已经建好的建筑不受强夯施工的影响，这些都是问题！”

    “这些就交给我们来解决吧！回头我好好地算一算，再想想其它办法，尽量解决好这些问题！”蒋文松连忙说道，他知道林楼肯定能拿出解决方案，但要是什么都让林楼解决，还要他们这些人干嘛？

    人家已经指出了强夯技术的大方向，现如今需要的只是查漏补缺、弥补各种细节而已，要是连这点都做不到的话，他估计也没脸在这儿呆了。

    结合之前收到的地质勘查报告，把地块仔仔细细走了一遍，拍摄了不少照片，也绘制了一些手绘地形图，然后众人方才离开。

    他们也没去宾馆招待所啥的，而是去了天津火车站附近的意大利风情区，这里原本是意大利的租界。

    1902年，意大利首任驻天津领事费洛梯上尉在进行认真勘测和规划之后，利用海河清淤的废土垫平沼泽洼地，修建排水系统，兴建意大利风格的花园住宅并完善相关的服务设施，包括俱乐部、意国花园、菜市和警察局等等。

    现存洋楼一百余座，是意大利境外保存最完整的历史街区。放眼望去，随处可见的圆拱和廊柱、高低错落的角亭、厚实的墙壁、窄小的窗口、逐层挑出的门框装饰和高大的塔楼，无不体现出古罗马中世纪的地中海建筑风格。

    林楼购买老洋房的地方可不只在上海，在青岛、哈尔滨、武汉等城市也有购买，大名鼎鼎的天津意风区自然也没有放过，趁着之前还能出售拿下了不少，在做好修复之后根据建筑的具体形态改造成咖啡馆、西餐厅等不同业态来进行经营。

    这次他们就到了一家西餐厅，在楼下用餐，然后去楼上休息，楼上甚至还有一间会议室，可供他们讨论工作，这可比住招待所、宾馆舒服方便多了。

    吃过饭，稍微休息一会儿，大家来到楼上的会议室开会，“今天呢，主要是看了现场，不过咱们在天津的工作还没有结束，和之前林州项目一样，咱们还需要做市场调查。”

    确定项目后，先做市场调查，了解客户的喜好再进行设计，这是日后房地产开发商的通行做法，但在眼下还是一件比较稀奇的事情。

    “明白，我们之前在林州都做过！”郭毅刚和蒋文松倒是比较熟悉，之前做林州项目的时候，就来过这么一回。

    “这次和上次还是有些不一样的！上次建筑面积小，户数少，而且住户成本相对来说比较单一，基本都是林州教育系统的老师和干部，他们的生活习惯、审美水平相对来说比较统一，所以市场调查的难度要小一些。”

    “这次的住户多达两千三百多名，工作、年龄、教育背景各不相同，对居住条件的要求自然也不一样！所以我们必须进行更大范围的市场调查。”林楼从公文包里，把自己准备好的市场调查问卷拿了出来。

    既然要做试点，涵盖的范围自然应该更广一些，这样才能满足不同人群的需求，所以这个项目的情况要比林州项目复杂的多。

    “我们先根据之前部里给的资料，把小区将来的住户分成几个类别，然后分组去和他们进行访谈，填写调查问卷；然后还要对天津现在已有的，具有代表性的居住社区进行参观考察，了解情况，提交报告！”

    “那这样的话，我们这几个人就有点不够用了啊！”郭毅刚既然干过这项工作，自然知道劳动量有多大，上次还要好一些，让裴振华把那些有资格分房的职工都召集起来开会，然后现场发问，把调查表发下去让他们自己填写就行了。

    上次十八层楼加起来也就大几十户而已，这次可是两千多户，虽然不是每个住户都要调查到，但每一类客户都去问一遍，这工作来量也是绝对底不了，而且林楼、金秋香、李庆熙等人还要负责其他工作，光靠郭毅刚、蒋文松几个可做不完。

    “没关系，我不是把小曹也带过来了吗？”林楼指着曹凯说道，“他可是在天津读了三年的书，肯定认识不少人吧？”

    “小曹，你去找几个你熟悉的同学，让他们再叫一些同学过来，我给他们发补助，就当是勤工俭学了，让他们先过来培训下，然后帮着你们去做市场调查。”这个问题林楼自然是考虑过的，而且也想好了解决的办法。

    “对了，尽量找外校的，南开、理工、师大、财大的都可以，可千万别找你自己学校的。”天大失去参加试点的机会已经很郁闷了，你再去找人家的学生帮忙，这不是给伤口上撒盐么？林楼可不想曹凯被自己的母校埋怨。

    “明白，我有几个高中同学就在南开，理工也有，我这就找他们帮忙去，让他们明天把人带过来！”曹凯立马答应。

    “嗯，我让杨师傅送送你！”这么晚了骑自行车不安全，公交时间又长，索性就安排车送一送好了。

    曹凯到南开和理工溜达一圈儿，就把这事儿给办妥了，第二天刚吃过早餐，就听见外面一阵儿自行车铃响，来自南开和天津理工的两拨大学生陆续抵达。

    林楼把他们叫进会议室开始了培训，“这次请各位帮忙，主要是为了完成咱们国家七五期间的一个重点科研项目…….”

    林楼先说了一番这件事的背景，如今的大学生可都是天之骄子，你要是只谈钱的话，他们的心气可是提不上去，但是把这项工作和国家重点科研任务联系起来，他们可就干劲十足了，一个个眼睛闪着兴奋的光芒，似乎在为自己能为国家重点科研任务出一把力而兴奋。

    “这次的工作其实很简单，就是找到目标人群，进行调查问卷！”林楼让曹凯把问卷样本发放给他们，然后给他们把要求说了一遍。

    “今天你们先分成三组，跟着郭工、蒋工还有小曹先跑一天适应下，等熟悉了之后，明天你们就可以自己行动了。”后世雇佣大学生做市场调查，你还得担心他们会不会找个地方躲起来，然后自己随便填几下就过来交差。

    现在完全不用顾虑这方面的问题，这样的机会对他们来说也是非常难得的，绝对不会有人敷衍行事。

    “您放心，我们保证把工作做好！”学生们一个个拍着胸脯保证，同时看向林楼的眼睛里闪着几分羡慕。

    他也就比咱们大一两岁吧？咱们还真在学校里学习，人家就开始参与国家重点科研项目了，咱们不知道啥时候才能轮到这样的机会啊。

    培训结束，大家马上出发，在郭毅刚、蒋文松和曹凯的带领下，分别前往不同的方向，林楼则和其它人一起，前去考察天津已有的几个具有代表性的住宅小区。

    等到晚饭的时候，大家伙儿一起回来，那些勤工俭学的大学生将填好的调查表交给林楼，“林工，您看看这些表格合适不？要是不行的话，我们明天再跑一趟！”

    林楼接过表格一看，下意识点了点头，先不说内容怎么样，光这一手好钢笔字就能看出，他们都非常用心。